Quase todo prédio público tem ar-condicionado: escolas, hospitais, fóruns, repartições. E todo esse equipamento precisa de manutenção. Por isso, contratos de manutenção preventiva e corretiva de climatização são muito comuns. Para empresas de refrigeração, é um mercado com contratos contínuos, que podem ser prorrogados por anos.
O que é o PMOC
PMOC significa Plano de Manutenção, Operação e Controle. A Lei 13.589/2018 obriga edifícios de uso público e coletivo que tenham ambientes climatizados artificialmente a manter um PMOC dos sistemas de climatização. O objetivo é garantir a qualidade do ar interior e prevenir riscos à saúde dos ocupantes.
O plano descreve os equipamentos, a rotina de limpeza e manutenção, a periodicidade das intervenções e o responsável técnico. Ele deve seguir os regulamentos técnicos do Ministério da Saúde e os parâmetros de qualidade do ar definidos pela Anvisa.
Responsável técnico
O PMOC precisa de um responsável técnico habilitado, em geral engenheiro mecânico ou outro profissional com atribuição reconhecida pelo conselho. Por isso, o edital de manutenção costuma pedir:
- Registro da empresa no CREA ou no conselho competente.
- Indicação de responsável técnico com registro.
- ART do contrato de manutenção e do PMOC.
- Atestado de capacidade técnica em manutenção de climatização, às vezes com quantidade mínima de equipamentos ou de capacidade em BTUs.
O que o termo de referência descreve
- Inventário: lista de aparelhos por tipo (split, janela, cassete, piso-teto, VRF, chiller), capacidade e local.
- Manutenção preventiva: periodicidade de limpeza de filtros, serpentinas, bandejas e drenos.
- Manutenção corretiva: prazo de atendimento a chamados.
- Peças: se estão incluídas no preço ou se serão pagas à parte, por tabela ou por desconto.
- Elaboração ou atualização do PMOC, quando o órgão ainda não tem.
- Relatórios mensais e registros de cada intervenção.
- Análise da qualidade do ar, quando exigida.
Como o contrato é feito
A manutenção de ar-condicionado costuma ser contratada por pregão eletrônico, como serviço comum, muitas vezes de engenharia. É um serviço contínuo. Pela Lei 14.133/2021, contratos de serviços contínuos podem ter vigência de até cinco anos e ser prorrogados até dez anos, desde que o edital preveja e a contratação continue vantajosa.
Instalação de aparelhos novos pode ser incluída no mesmo contrato ou em contrato separado. Leia com atenção o objeto.
Como formar o preço
- Conte os equipamentos e o tempo de cada preventiva.
- Calcule a equipe necessária: técnicos, ajudantes, responsável técnico.
- Inclua veículo, ferramentas, gás refrigerante, produtos de limpeza e EPI.
- Considere deslocamento quando houver vários endereços.
- Defina como entram as peças: se no preço fixo, inclua estimativa de reposição; se por desconto em tabela, calcule a sua margem.
- Aplique o BDI e confira os tributos.
Subestimar a corretiva é o erro mais comum. Aparelhos antigos quebram mais. Se puder, faça vistoria antes da proposta.
Cuidados na execução
- Registre cada visita com data, equipamento e serviço feito.
- Cumpra o prazo de atendimento dos chamados. É o ponto que mais gera multa.
- Mantenha o PMOC atualizado e disponível no local, como manda a lei.
- Descarte corretamente fluidos refrigerantes e resíduos.
- Guarde as ARTs e os relatórios. Eles viram atestados.
A Lei 13.589/2018 pode ser lida no Planalto. Veja oportunidades em licitações por ramo.
Um último ponto: como o PMOC é obrigação do dono do prédio, o órgão tem interesse em manter um contrato bem executado. Uma empresa que entrega relatórios organizados e cumpre a rotina tende a ter o contrato prorrogado.
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Este texto explica a regra geral e não substitui a leitura do edital, que é o que vale para cada licitação.